Türkiye Today tarafından hazırlanan “A Home of One’s Own: Can Türkiye Tackle the Mounting Housing Crisis?” başlıklı haberde görüşlerime yer verilmesinden büyük mutluluk duydum.
Halka arz edilen gayrimenkul sertifikaları, 500 bin sosyal konut projesi, uzun vadeli mortgage sistemine geçiş, sosyal konut politikaları, değişen yatırımcı davranışları gibi konuları konuştuğumuz dosya haberi aşağıdaki linkten okuyabilirsiniz.
#Gayrimenkul #Konut #SosyalKonut #Yatırım #GayrimenkulSertifikası
TCMB tarafından açıklanan Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE) verilerine göre,
2024’ün üçüncü çeyreğinde ticari gayrimenkul fiyatları nominal olarak bir önceki çeyreğe göre %6,8; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %44,1 oranında arttı.
*Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise fiyatlar yıllık bazda %6,5 oranında azaldı.
Aynı veri setinde yer alan alt endekslerden Dükkan Fiyat Endeksi yıllık bazda reel olarak *%5,8 gerilerken Ofis Fiyat Endeksi ise %10,2 düştü.
Kira zam tavanı: Kasım ayı enflasyon verileri üzerinden yapılan hesaplamaya göre, Aralık ayı için konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek *tavan zam oranı %60,45 oldu. Geçen ay söz konusu oran %62,02 olarak açıklanmıştı.
ABD’de bekleyen konut satışları, piyasalardaki düşüş beklentilerinin aksine Ekim’de son 7 ayın en büyük artışını yaşadı ve aylık bazda %2 artarak 77,4’e yükseldi. Veriler, *yıllık bazda ise %5,4 artışa işaret ediyor.
Küresel çapta artan konut fiyatları ABD’de yarattığı kriz nedeniyle araştırma konusu oldu. Harvard Üniversitesi tarafından hazırlanan rapor, ABD’de hızla artan konut fiyatlarında yaşları *59 ila 78 arasında değişen baby boomers kuşağının etkili olduğunu ortaya çıkardı. Konut ve inşaat ile ilgili yeni düzenlemelere sert bir şekilde karşı duran ve emlak piyasasının yaklaşık %42’sini elinde tutan baby boomers kuşağının tercihleri piyasayı alt üst etti. Sahip olduklarını koruma noktasında aktif davranan kuşağın temsilcileri nedeniyle nesiller arası konut aktarımı sorunu ciddi ölçüde derinleşti. Gelecek yıllarda genç nesillerin konut sahipliğinin giderek zorlaşacağı tahmin edildi.
ABD’de inşaat harcamaları:ABD Ticaret Bakanlığı verilerine göre, ülkede inşaat harcamaları, Ekim’de bir önceki aya kıyasla *%0,4 artarak 2 trilyon 172 milyar dolar oldu. Beklentiler artışın %0,2 olacağı yönündeydi. İnşaat harcamaları, Eylül’de %0,1 artışla 2 trilyon 165 milyar dolar olarak hesaplanmıştı.
*Kaynak: Pareto
Fiyatların çeşitli faktörlere bağlı olarak oldukça değişkenlik gösterdiği ve maliyetlerin arttığı bir dönemde olduğumuz değerlendirilebilir, ne dersiniz?
“Mikro Konut”
Artık günümüzde geliştiriciler tüketicilerin yaşam maliyeti krizine yardımcı olmak için küçük evler inşa ediyor.
*Trend
Markalar, geleneksel evlerden çok, daha uygun fiyatlı ve sürdürülebilir olacak şekilde tasarlanmış minik evler yaratıyor. Bu evler genellikle alan kullanımını en üst düzeye çıkarmak ve gereksiz özellikleri en aza indirmek için tasarlanıyor.
*İçgörü
Geleneksel bir ev veya daire almaya gücü yetmeyen birçok tüketici, yaşam maliyeti kriziyle mücadele etmek için uygun fiyatlı ve daha küçük evler satın almayı tercih ediyor. Enflasyon, tüketicilerin para harcama biçimini değiştirmeye devam ederken, mütevazi, daha küçük ölçekli yaşam biçimlerine daha fazla vurgu yapılıyor.
Sonuç olarak, küçük evler, küçülmek veya daha basit yaşamak isteyen insanlar arasında giderek daha popüler hale geliyor.
*Örnek
Low-Cost Ethical Housing, Melbourne, Avustralya
*Soru
Markanız, ürününü yaşam maliyeti krizine nasıl uyarlayabilir?
“Yerel Misafirperverlik”
Yeni oteller tasarımlarına ilham vermek için yerel tarihi ve mimariyi kullanıyor.
*Trend
Yeni oteller, butik otel pazarı büyüdükçe tasarım planları, yerel kaynak bulma ve/veya topluluk iş birlikleri yoluyla yerel kültürü benimsiyor. Bu oteller, misafirleri için lüks seyahatin güzelliklerini korurken daha otantik yerel deneyimleri kolaylaştırmayı hedefliyor.
İçgörü
Otantik seyahat deneyimlerine olan talep büyümeye devam ediyor ve daha fazla tüketici yerel topluluklara ve çevrelere ilgi duyuyor.
Otantik (ama lüks) deneyimler isteyen gezginler yerel katkıları konusunda net olan işletmeleri destekliyor.
*Örnekler,
Brutalist Mexican Hotels, Sayulita, Meksika
Local Heritage-Inspired Hotels, Kentucky, Amerika
*Soru
Markanız, yerel topluluğundan nasıl ilham alabilir?
*Kaynak: Trendhunter 2025 Trend Report
*Fotoğraflar: dezeen.com
Sürdürülebilirlik, esneklik ve belirsizlik kavramlarının her alanda olduğu gibi gayrimenkulde de popüler hale gelmesi şaşırtıcı değil. İçinde bulunduğumuz durumu anlamak ve yön vermek belki de her zamankinden daha önemli hale geldi.
Yakın zamanda incelediğim raporlara referans verecek olursam, Alaaddin Reklam Ajansı, gayrimenkul trendlerini dört ana başlıkta inceleyen detaylı bir dosya hazırlamış. Proje Geliştirme, pazarlama, yaşam şekli, inşaat ve tasarım açısından son dönem gelişmelerini ele almış.
Taşınmalar ve Şehir Dışı Hareketlilik
İstanbul’dan alternatifi Çanakkale, Sakarya; Ankara’dan alternatifi Bolu, Konya gibi nispeten yoğunluğu az, yaşam kalitesi yüksek şehirlere bir akış var. Bu sebeple bu gibi şehirlerde daha fazla değer artışı, yatırımcıların ilgisi ve yerel emlak piyasalarının daha canlı hale gelmesi söz konusu.
Üstelik bu durum sadece ülkemiz için geçerli değil. Dünya genelinde önümüzdeki beş yıl içinde metropol sakinlerinin %15 ile %28’inin muhtemelen şehir dışına taşınacağı öngörülüyor.
Uzaktan Çalışma ve Yazlık Şehirler
Uzaktan çalışmanın bazı sektörlerde pandemi sonrası kalıcı hale gelmesi, hem konutta hem de ticari gayrimenkulde değişikliklere sebep oluyor.
Uzaktan çalışmaya devam eden şirketler ofis alanlarından ya vazgeçti, ya da küçülttü. Çoğu projede ofis alanları fonksiyon değiştirmeye başladı.
Aynı zamanda evden çalışmak, çalışanların coğrafi konumlarını değiştirebileceği ve küçük şehirlerde maliyetleri daha uygun özel ofis alanı ve büyük ev arayışlarını ortaya çıkardı.
Yazlık şehirler ise hem satış, hem de uzun dönem kiralama için önümüzdeki dönemde iyice popüler hale gelecek. Mersin, Antalya, Balıkesir, Aydın ve İzmir ilginin en yoğun olduğu iller.
Ayrıca tüketiciler bir projeden ev alırken, sadece evin özeliklerinin anlatıldığı katalogların yanı sıra, yapıyı oluşturan malzemeler ve yapı denetime ilişkin de detaylı bilgi ve rapor isteyecek.
Hiper Gerçekçilik
Teknolojide gelişen yeni yöntemler sayesinde proje tasarımlarının görselleştirilmesi, hem tasarım detayının mevcut olduğu, hem de daha kesin bir his elde etmeye yönelik hiper-gerçekçilik akımına doğru yön değiştirecek.
Değişen Ekonomik Koşullar ve Lüks Gayrimenkul
Ülkemizde üç yıl öncesine kadar ‘karı-koca’ beyaz yakalı,biraz peşinat ve 5 yıllık kredi desteği ile ortalamabir ev sahibi olurken, şimdi birikmişi ya dasatabileceği bir şeyleri varsa ancak yeni bir evalma niyetine girebiliyor.
Bu sebeple fiyat katmanları yaratmak, evleri natamam vermek ya da iç dekorasyonda otomobil markalarında olduğu gibi her opsiyonu ayrı fiyatlandırmak, tüketicilere seçenekler sunmak açısından önemli.
Diğer taraftan küçük evler, geleneksel konutlara alternatif olarak dünya için havalı bir trend iken, bizler için zorunluluk haline geldi. İnşaat ve yenileme maliyetleri sebebiyle ister istemez daha küçük metrekarelerde yaşamak zorunda kalınacak. Özellikle öğrenciler, yeni mezunlar, bekarlar, yalnız yaşayanlar için 1+0 stüdyolar tekrardan gündeme gelecek.
Lüks gayrimenkulde ise önümüzdeki günlerde sıklıkla Londra ve New York’ta lüksü deneyimleyen yatırımcıların, ülkemizde başta İstanbul ve Bodrum’a ilgi göstermesi bekleniyor.
Wellbeing, Değişen Sosyal Medya Eğilimleri ile Hobiler ve İlgi Alanları
Evlerimiz ve yaşadığımız alanlarda büyük bir değişim başlıyor. Tasarım trendlerinde ev içindeki fiziksel sağlıklı yaşam alanlarına artan bir odaklanma söz konusu. Tüketicilerin çoğu, sadece otel ve benzeri tesislerde alıştığı sıcak ve soğuk dalma havuzları, kaplıcalar, buhar odaları, kızılötesi saunalar, esneme alanları, tam donanımlı spor salonları ve meditasyon alanlarını evleri için de artık bir tercih olarak görüyorlar. Ev artık aynı anda egzersiz yapmak, eğlenmek veya çalışmak için kullanılan bir ortama dönüştü. Mutfaklar sadece yemek pişirmek için değil, ödev yapmak, toplantı yapmak veya misafir ağırlamak için bir mekan haline geldi. Geliştiricilerin her odayı artık dört duvar teslim edilen bir yerden çıkarması ve çok amaçlı bir oda olarak düşünmesi gerekiyor.
Diğer taraftan, sosyal ağlarda sıkılma başladı, yeni hobiler ve sosyalleşme biçimleri geri dönüyor. Sosyal medyadan uzak durmayı seçen kullanıcı sayıları hızla artıyor. Brandwatch tüketici raporlarına göre Ocak ve Ekim 2022 arasında, çevrim içi sohbetlerde sosyal medyayı bırakmak istediğine dair sözler %53 olarak kategorize edilirken, öfke %27 ile en yaygın ikinci duygu olmuş.
Uzmanlar 2023’te hobi ve aktivitelere yeniden dönüş başlayacağını öngörüyor. Accenture’nin 1500 kişiyi kapsayan bir araştırmasında son 6 ay içinde yeni hobiler denediklerini söyleyen insan sayısı %30’a ulaşmış. Geliştiriciler için burada yeni fırsat ve keşifler yatıyor. Projelerde daha fazla tutku, hobi ve ilgi alanları içeren eklentiler ile ev sahiplerinin topluluklara aktif katılımı teşvik edilebilir.
İnşaat Trendleri
Güneş enerjisi kullanımı, fotovoltaik paneller, temiz hava filtreleri, yalıtımlı duvarlar, yönetim sistemlerinde teknoloji, gelişmiş tasarım teknolojileri, inşaat sektörünün hemen her alanında yer almaya başladı.
Bina Bilgi Modellemesi (BIM), inşaat profesyonellerinin işini kolaylaştırıyor, hem planlama aşamalarında hem de inşaat sürecinde zamandan ve kaynaklardan tasarruf sağlıyor.
Teknolojinin inşaat sektöründeki kullanım alanları ve faydaları mekanik kollar gibi robotlar, sürücüsüz inşaat araçları, teftişler ve arazi etüdü için dronlar, bina tasarımında yapay zeka ve simülasyonların kullanımı, çalışan güvenliğini izlemek için giyilebilir sensörler.
ULI Global Sürdürülebilirlik Raporu 2023’e göre ise gayrimenkulde bu yıl beş kavram öne çıkıyor.
İklim tehlikelerinin artan yoğunluğu ve hükümet düzenlemelerini proaktif bir şekilde ele alabilmek, gayrimenkul sektörü için yeni ve devam eden zorluklar oluşturuyor. Mevcut küresel ekonomik ortam, gayrimenkul sektörünün çevresel-sosyal-yönetsel alanlarda ilerlemesinin önündeki zorlukları, soruları ve engelleri artırıyor. Bu durum, durgunluk tehdidi ve yükselen enflasyon nedeniyle karmaşık bir hal alıyor.
Diğer taraftan, işbirliğinin gücünü kullanmak gerekiyor. Hiçbir paydaş mevcut krizleri tek başına çözemeyeceği için işbirliği, tüm ölçeklerde hedeflere ulaşmada çok önemli.
Küresel sorunlar ve doğa olaylarının da sektörel olarak ele alınması gerekiyor. Su sorunları, kuraklık ve aşırı sıcakların da bulunduğu birçok iklim tehlikesinin etkilerini hissetmeye başlayacağız. Bu sebeple gelecekteki aşırı iklim olaylarına yanıt vermek için binaları ve toplulukları nasıl daha iyi hazırlayacağımız konusu gündeme geliyor.
Çevresel yatırımın faydalarının karşılığını alması biraz zaman alıyor olmasına rağmen şehirlere önem verilmesi gerekiyor.
Rapor, pek çok insanın yapması gereken çok şey olduğunu söylüyor. Bunun için de becerilerin geliştirilmesi ve davranış değişikliği gerekiyor. Rollerin ve sorumlulukların farkında olunması ile iletişim ve işbirliği yaklaşımları öne çıkıyor.
Sonuç olarak, biz gayrimenkul profesyonellerinin karar alabilmek ve içinde olduğumuz projelerde ilerleyebilmek için trendleri izlemekten çok, faydalı adımlar atması gerekiyor.
Bu yıl hepimizin bildiği üzere gayrimenkul fiyatları 2020 ve 2021 yıllarına kıyasla çok yüksek artışlar gösterdi. Yükselen enflasyon ve döviz kurlarının yanı sıra bozulan arz talep dengesi fiyatların katlanarak artmasına sebep oldu.
Türkiye genelinde satışların yaklaşık %90 lık bir bölümünün gerçekleştiği 30 büyükşehir ile ilgili Inbusiness dergisinin yaptığı araştırmada dikkatimi çekenler şöyle:
Sonuç olarak bu durum fiyatlar ne kadar yüksek olursa olsun, satın alma motivasyonunun sürdüğünü ve satışların hız kesmediğini gösteriyor.
Yine bildiğimiz üzere son günlerde ofislerin konuta dönüştürülmesi ile ilgili adımlar atıldı.
Gelecek düzenlemeler sonrasında bu anlamda İstanbul için Basın Ekspres hattı başta olmak üzere Beylikdüzü, Pendik, Kavacık ve Ümraniye değerlendirilebilecek bölgeler olarak öne çıkıyor.
Büyükşehirlerde ilçe ve mahalle bazında ön plana çıkan lokasyonlar:
Gayrimenkul ile ilgili gündemi olanların fırsatları değerlendirmesi dileğiyle 😊